Entre une poussée inflationniste très forte et des Banques Centrales qui remontent les taux pour tenter de contenir la flambée des prix, l’année 2023 n’a pas épargné le secteur de l’immobilier qui est en passe de subir sa plus grosse crise depuis ces dernières années. Une interview passionnante en compagnie d’Olivier Berruyer, fondateur et rédacteur en chef du média ÉLUCID
Source: AuCOFFRE.com, Olivier Berruyer, 29-11-2023
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Les prix immobiliers ont explosé après la crise du début des années 1990 sous l’effet i) de la baisse des taux d’intérêt en partie due à l’adoption de l’Euro, ii) de l’accroissement naturel de la population combiné à l’immigration et iii) des évolutions sociologiques – taux de divorce en hausse et regroupement vers les centres urbains dynamiques économiquement. Deux de ces facteurs auraient dû mener à une baisse plus prononcée que celle observée : la remontée rapide de taux à des niveaux néanmoins peu élevés (j’espère ne pas choquer les plus jeunes en rappelant cela) et la démographie car désormais les boomers deviennent vendeurs nets. Pourtant, la baisse reste gentillette parce que les règles sur les passoires thermiques retirent des logements du parc privé, dont l’offre se voit déjà restreinte par un parc aux prix administrés, à savoir le parc social, et surtout parce que le pays accueille 300 000 immigrés par an, créant un besoin immédiat de logements supplémentaires, contrairement à la naissance d’un enfant. Comme les programmes de construction de logements neufs s’arrêtent alors que le besoin induit par l’immigration de masse ne faiblit pas, ce sur un parc déjà contraint, les transactions se figent mais les prix ne baissent pas. Bien dommage : tout un pays s’épuise, depuis vingt ans, à se loger. L’argent et l’énergie dilapidés dans l’immobilier se trouvent à la source de bien des soucis actuels mais on ne peut vouloir à la fois une immigration de masse, une monnaie surévaluée par rapport à notre productivité (donc des taux bas) et un immobilier bon marché. Impossible
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Les prix immobiliers ont explosé après la crise du début des années 1990 sous l’effet i) de la baisse des taux d’intérêt en partie due à l’adoption de l’Euro, ii) de l’accroissement naturel de la population combiné à l’immigration et iii) des évolutions sociologiques – taux de divorce en hausse et regroupement vers les centres urbains dynamiques économiquement. Deux de ces facteurs auraient dû mener à une baisse plus prononcée que celle observée : la remontée rapide de taux à des niveaux néanmoins peu élevés (j’espère ne pas choquer les plus jeunes en rappelant cela) et la démographie car désormais les boomers deviennent vendeurs nets. Pourtant, la baisse reste gentillette parce que les règles sur les passoires thermiques retirent des logements du parc privé, dont l’offre se voit déjà restreinte par un parc aux prix administrés, à savoir le parc social, et surtout parce que le pays accueille 300 000 immigrés par an, créant un besoin immédiat de logements supplémentaires, contrairement à la naissance d’un enfant. Comme les programmes de construction de logements neufs s’arrêtent alors que le besoin induit par l’immigration de masse ne faiblit pas, ce sur un parc déjà contraint, les transactions se figent mais les prix ne baissent pas. Bien dommage : tout un pays s’épuise, depuis vingt ans, à se loger. L’argent et l’énergie dilapidés dans l’immobilier se trouvent à la source de bien des soucis actuels mais on ne peut vouloir à la fois une immigration de masse, une monnaie surévaluée par rapport à notre productivité (donc des taux bas) et un immobilier bon marché. Impossible
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AlerterPour alimenter le débat, 2 vidéos sur l’accord franco-algérien de 1968 sur l’immigration algérienne.
https://www.lefigaro.fr/story/xavier-driencourt–il-faut-denoncer-laccord-franco-algerien-de-1968-sur-limmigration-algerienne-16590
https://www.nouvelobs.com/videos/x8qbvv8.DMT/accord-franco-algerien-la-deputee-lr-michele-tabarot-au-centre-d-un-echange-tendu-a-l-assemblee.html
( vidéo Obs)La passe d’armes entre les 2 députées est hors de propos et n’a aucun rapport avec le texte discuté. Qui est responsable des actes de ses parents ? Quant à être fière de son passé familial, je vois vraiment pas pourquoi. Les deux sont des politiciennes niveau caniveau et sous-entendus implicites ou explicites.
À bas le système représentatif qui n’est que chimères et lobbies.
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Alerter@ Urko
« car désormais les boomers deviennent vendeurs nets »
Que voulez-vous dire par « vendeurs nets » ?
« de l’accroissement naturel de la population combiné à l’immigration »
Il me semble que des logements manquent surtout près et dans des grandes villes, là où il y a du travail et des structures pour les familles (écoles, crèches, nourrices…). https://www.ledauphine.com/magazine-immobilier/2023/03/21/quelles-sont-les-villes-francaises-les-plus-desertees-par-leurs-habitants
Et la France vieillit, la génération des boomers (en grand nombre) est pratiquement toute à la retraite (fin année naissance 1973). Combien habitent dans les grandes villes (pour aussi avoir accès aux infrastructures) ? Par ailleurs, il y a une expansion de locations de courte durée pour les touristes qu’il n’y avait pas auparavant. Cela explique aussi qu’il y ait moins de logements libres qu’auparavant et que le prix ne baisse pas aussi rapidement pour l’instant. Avec le décès de plus en plus important dans les années à venir de la génération de boomers, le prix de l’immobilier va vraisemblablement plus baisser. Il y a aussi le fait de ce que mentionne Brigitte dans son commentaire plus bas.
« Au 1er janvier 2023, 21,3% des habitants ont 65 ans ou plus. Cette proportion augmente depuis plus de 30 ans. » La part importante en naissances est la génération qui a aujourd’hui entre 50-60 ans.
https://www.vie-publique.fr/en-bref/287871-bilan-demographique-2022-la-france-compte-68-millions-dhabitants …
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AlerterLes boomers deviennent vendeurs nets car ils sont désormais plus nombreux à vendre leurs biens qu’à en acheter. Ils ont logiquement accumulé ces biens depuis la fin des années 1970 : ils vont libérer ces biens sur les trente prochaines années
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AlerterOui c’est tout à fait juste. Le problème de logements provient plutôt d’un décalage générationnel.
Il y a d’un côté les nouvelles générations, plus pauvres et plus urbaines par mode et/ou par contrainte.
De l’autre les anciennes générations, périurbaines, plus riches ayant bénéficié de périodes plus favorable au moins concernant le logement.
Ce décalage créé des paradoxes qui vont se révéler encore plus au fil des années.
En ville il sera toujours difficile (et cher) de se loger par la location ou l’achat de petits biens.
Ailleurs les prix vont s’effondrer avec la multitude de biens à vendre, trop grands, trop éloignés (prix de l’essence), cher à chauffer, trop cher à acheter ou à louer et ne correspondant donc pas aux nouvelles demandes/contraintes.
L’investissement centre ville ou très proche banlieue est pour moi celui qui perdra le moins de valeur à long terme.
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Alerter(suite) Sur le site suivant, en voyant la pyramide des âges de 1974, nous constatons qu’il y a beaucoup plus de population en-dessous de 20 ans qui vivait donc chez leurs parents. Cette génération, dans les années 2000, avait au alentour de 30 ans et donc susceptible d’avoir un pouvoir d’achat d’immobilier. C’est cette génération aussi qui occupe plus de logements. https://www.cairn.info/revue-population-et-societes-2014-3-page-1.htm
D’autre part, nous constatons que c’est la génération de boomers qui a commencé à faire moins de 2 enfants en moyenne. La presque politique de « l’enfant unique » (de la Chine en 1979) s’est aussi passé dans la société française d’une autre façon malgré l’immigration. L’indice de fécondité par femme n’est repassé au-dessus de 2 quand 2010.
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AlerterPour info, le solde migratoire global est plutôt entre 10k et 200k par an avec une moyenne à 97k sur les 15 dernières années, soyons précis : https://www.insee.fr/fr/statistiques/3633212#flux_radio3
A comparer au 700k naissances par an (c’était un peu plus il y a 30 ans).
Bref j’ai du mal à croire que l’arrivée des immigrés soit un sujet dans ce cas précis.
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AlerterVous avez raison de raisonner en net, mais 200 000 arrivées nettes par an, cela représente forcément une certaine pression sur les logements. C’est mécanique.
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AlerterPlus d’info sur la croissance de la population au fil des ans : https://www.insee.fr/fr/statistiques/6686993?sommaire=6686521
Effectivement le solde migratoire net représente à présent la majeure partie de la croissance de la population depuis 2017 (+100k à +160k). Avant c’était le solde naturel qui alimentait la hausse à hauteur de 250k à 300k jusqu’en 2016, le solde migratoire net ne participant qu’à hauteur de 50k à 100k la plus part du temps depuis les années 80.
Je persiste donc à dire que l’immigration n’est pas l’explication principale des problèmes de logements rencontrés en France depuis les années 2000-2010. D’ailleurs, dans la vidéo, Olivier n’en parle jamais.
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Alerter@rg. Dans les 700K naissances, il faut d’ailleurs compter celle des immigrés (droit du sol). Ceci dit, le besoin en logement des immigrés, futurs parents ou pas, concerne le marché locatif. Les pauvres ne sont pas propriétaires de leur logement sauf s’ils l’étaient déjà avant de tomber dans la pauvreté (retraités, chômeurs, agriculteurs).
Le marché du locatif a permis de réhabiliter des logements anciens avec des aides de l’état (prêt 0%,anha) ce qui règle du même coup le problème des passoires thermiques.
Le marché de la vente subit moins la pression de devoir se loger. Quand on doit se loger, on loue dans un 1er temps et ensuite on achète pour ne pas perdre l’argent du loyer (mensualités du loyer versus celles de remboursement de l’emprunt). Comme le dit OB, quand la tendance du marché est à la hausse, ce ratio est rentable mais quand il est à la baisse, on immobilise du capital à perte, sans le savoir. Le marché se gèle petit à petit et l’offre dégringole ce qui fait remonter les prix. Il y a donc toujours un phénomène de yoyo.
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Alerter>début des années 1990 sous l’effet i) de la baisse des taux d’intérêt en partie due à l’adoption de l’Euro
—-
1990 ou 2000?
anecdote personnelle: je louais une petite maison de courée à la lisière de Lille dans les années 90, 1700fr/mois. L’agence, qui décida de vendre le lot en fins de baux, nous proposa d’acheter notre logement, en 1998, pour 170.000 fr. J’étais sur le point de m’installer à l’étranger et ne m’intéressais pas à l’idée.
En 2001, vivant à l’étranger, je reviens pour une visite à Lille et passe voir d’anciens voisins dans la cour. Les logements restants se vendaient 35.000 €… Magie?
Toute la zone de Lille avait presque doublée les prix immobiliers.
Des amis qui étaient locataires dans le centre de Lille et cherchaient pendant longtemps à acheter, jettèrent l’éponge et s’en allèrent acheter à Roubaix malgré les risques potentiels à l’époque (cambriolages endémiques, nuisances occasionnelles)
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AlerterBonne remarque de votre part sur mon allusion à l’introduction de l’Euro dans les années 1990 alors qu’officiellement cette introduction n’eût lieu qu’en 2001. Mais ce que les gens appellent la monnaie unique, n’est pas une monnaie sinon un système de parités fixes entre deux dizaines de monnaies qui portent toutes le même nom d’Euro. Or, ce système de parité fixe définitive (une décision d’ailleurs bien imprudente) a débuté avec l’arrimage Franc-Mark du début des années 1990 qui a coûté si cher à l’industrie française, d’autant que le choix de convertir le Mark de RDA en Mark de RFA a fait peser sur la France le coût monétaire de la réunification (une décision bien maligne des Allemands… ).
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AlerterBravo Nicolas Berruyer. J’approuve votre imparable démonstration. J’aboutis à la même évaluation à 30% de la baisse inéluctable des prix de l’immobilier. Et bien davantage en quantité de petites agglomérations dont l’économie s’effondre. Ceci en utilisant la règle du « tunnel de Frigitt » prouvant sur un siècle l’étroite interdépendance entre les niveaux moyens des salaires et les prix maximum de location ou de vente de logements à ne pas dépasser
C’est effectivement à partir de l’an 2000 que les prix des logements ont dérapé. J’approuve également les analyses d’Olivier quant aux effets pervers d’une « accession à la propriété » qui, dans les immeubles collectifs des quartiers pauvres aboutit aux copropriétés dégradées, et crée des zones pavillonnaires éloignées dont le coût d’habitat avec les transports et la dispersion des équipements – et le « bilan carbone »- sont terrifiants . L’exemple de l’Allemagne pratiquant une intelligente politique locative est pertinent.
La folie des prix à Paris avec la multiplication des rats symbolise parfaitement ce que devient la Capitale depuis les « années-fric »
Il va falloir des dizaines d’années pour rattraper les conneries en France de l’Immobilier spéculatif.
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AlerterMerci pour cette riche interview.
Juste une dissonance (?) avec l’idée qu’une rentabilité immobilière « raisonnable » serait égale à l’inflation plus un point!
Dans un monde à priori mal parti pour entretenir une croissance générale de la richesse, en accordera-t-on plus pour l’immobilier?
Dans le meilleur des cas, ce devrait être un sujet bien pesé par tous pour convenir « démocratiquement » des « meilleurs » espaces où investir nos forces…
Encore merci
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AlerterDans le meilleur des cas, le sujet à « peser » (ou plutôt à penser, à « évaluer ») par tous (et toutes,svp) devrait être la question de la « valeur » accordée aux notions de « biens » et de « richesse »…
Et se demander dans quel type de « croissance » il faudrait « investir » nos forces et nos intelligences pour obtenir plus de satisfaction de notre condition, individuelle et collective, d’êtres humains… et mortels…
Et quel « crédit »(= confiance) accorder au chant des sirènes « économiques » qui nous font oublier la sagesse populaire et antique qui proclamait que « L’argent ne fait pas le bonheur. », tout en nous attirant vers les dangereux écueils que sont l’accumulation de « biens » et l’exploitation sans vergogne, insensée, de nos semblables comme de celle des « richesses naturelles », qui créent des déséquilibres risquant de nous faire basculer dans le néant…?
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AlerterConsidérations économiques: les tendances haussières ont été confortées par le passage à l’euro (inflation) et par la désindustrialisation de la France, qui a permis de transférer le capital sur la pierre.
Considérations sociologiques: la mentalité a changé en disons un demi-siècle. Avant, l’achat immobilier c’était pour la vie et au-delà. La notion de patrimoine était sur le temps long, trans-générationelle, même dans la grande bourgeoisie. On était « héritier » et « rentier » dans le meilleur des cas. Depuis la révolution culturelle des années 70 , « l’héritier-rentier » s’est transformé en « consommateur-investisseur « . Quand on hérite on s’empresse de vendre car les attaches ont disparu. Avec l’explosion de la mobilité, on ne s’attache plus à un lieu par héritage mais par choix de vie ou par nécessité. C’est le travail qui guide le parcours géographique et non plus la généalogie. Avant, le « travailleur nomade » était locataire. Maintenant il est propriétaire, investit à chaque étape et fait la culbute. Il se fixe à la retraite et encore, après avoir pris soin d’investir pour les enfants.
La tendance baissière va dépendre des changements socio-économiques à venir, liés à la transition énergétique et au changement climatique. Baisse du pouvoir d’achat, déjà bien engagé, de la mobilité, de la consommation. La maison redeviendra t-elle un achat durable, dans lequel on aura mis à nouveau du sens?
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AlerterJe retiens que sans tente à oxygène (immigration, taux nuls), le prix immobiliers seraient restés sage. OK
Mais alors d’où la France aurait tiré la croissance autrement que du gonflement de sa masse monétaire via les dettes jumelles (particulier immo, Etat déficit)
Vaste débat
Pour rappel : Une dette issue de création monétaire ne peut être remboursée que par une nouvelle création monétaire ou l’inflation.
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AlerterDepuis quelques décennies, quiconque possède un petit capital, petit matelas d’économies (de « l’argent » économisé en maitrisant ses « besoins ») sur lequel se reposer en le laissant « travailler » à sa place pour s’enrichir, s’inquiète de le voir fondre ou de se le faire voler(même lorsqu’il est « placé » dans les banques).
En effet, il n’est pas nécessaire d’avoir lu Marx pour savoir que le principe du Capital est de grossir en permanence, donc d’avaler tout ce qui se trouve à sa portée,… à moins de mourir, de disparaître.
Et, du fait de la malignité de la sphère financière, il se trouve que les monnaies, à l’origine outils d’échange de « biens », sont devenues des « biens » en soi(représentant des capacités « d’investissements » plus ou moins risqués). Conjugué à la perversité du « crédit » (richesse illusoire et provisoire qui, en réalité, appauvrit) toujours garanti par des biens immobiliers solides et susceptibles d’être « saisis », ce phénomène a conduit à la fragilité de la « valeur de l’argent » qui a tendance à se dévaluer, du fait, en plus, de la concurrence entre les différentes monnaies/entre les diverses « puissances ».
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AlerterSuite: C’est pourquoi les riches « sociétés » ou individus (tout qui dispose de plus de « biens » que le nécessaire vital) se précipitent sur l’acquisition de « biens » immobiliers(terrains et bâtiments) immobiles, tangibles et solides, qui leur offrent plus surement la perspective de leur rapporter du bénéfice… quitte à laisser « dormir » leur capital(ne pas « l’exploiter »: voir le nombre d’immeubles vides… et de personnes sans-abri, étrangères ou natives) en ayant la certitude qu’il ne va pas disparaître, ce qui confère au secteur immobilier une plus-value importante
Constatations faites en examinant la crise du logement à Bruxelles.
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AlerterUn point qui n’est pas évoqué : le poids de l’immigration. Au Canada, même dans des zones éloignées (et elles peuvent l’être beaucoup dans ce pays), une maison très ordinaire coûte 500 000 dollars canadiens. La raison : un consensus politique pour encourager l’immigration afin d’accroître la main d’œuvre disponible. Mais la construction n’a pas suivi l’augmentation de la population et le coût de l’immobilier s’est envolé partout. En France, cela doit jouer aussi.
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