Le « scénario cauchemardesque » pour Pékin ; 50 millions d’appartements chinois sont vides

Source : ZeroHedge, 12-11-2018

En 2017, nous avions expliqué pourquoi « le sort de l’économie mondiale [étai]t entre les mains de la bulle immobilière chinoise ». La réponse était simple : pour que la population chinoise et la classe moyenne croissante continuent de dépenser de façon dynamique et d’emprunter beaucoup, il fallait qu’elle se sente à l’aise et confiante dans le fait que sa richesse continuerait d’augmenter. Cependant, à la différence des États-Unis où le marché boursier est le baromètre ultime de l’« effet de richesse » stimulant la confiance, en Chine, cela a toujours été le logement, puisque les trois quarts des actifs des ménages chinois sont investis dans l’immobilier ; aux États-Unis, cette part n’est que de 28%, le reste étant constitué d’avoirs financiers.

Source : Kinhua

Pékin le sait, bien sûr, c’est pourquoi la Chine relance périodiquement et régulièrement sa bulle immobilière, en espérant que l’éclatement de la bulle, qui s’est produit à la fin de 2011 et à nouveau en 2014, sera un processus contrôlé permettant un « atterrissage en douceur ». Pour l’instant, Pékin réussit à maintenir la stabilité des prix au moins selon les données officielles, ce qui a permis de dégonfler la bulle « Tier 1 » [expression utilisée dans le secteur bancaire et financier faisant référence à une catégorie de fonds propres. Le tier 1 est constitué par les capitaux les plus stables et les plus solides détenus par les établissements financiers, NdT] qui a culminé au début de 2016, tout en préservant une modeste plus-value des prix immobiliers sur les marchés secondaires.

Reste à savoir combien de temps la Chine sera en mesure d’éviter une forte baisse des prix, mais entre-temps, un autre problème se pose au marché chinois du logement : en plus d’être le principal élément d’avoir net des ménages – gage d’une consommation stable et croissante – elle est également un moteur clé de la croissance économique de la Chine, les dépenses en infrastructures et les investissements en capital étant depuis longtemps l’une des principales composantes du PIB visé par le pays. Cela produit comme résultat, les tristement célèbres villes fantômes de Chine, construites uniquement dans un souci de dépenses keynésien, afin d’atteindre un chiffre de PIB prédéterminé qui satisfasse Pékin.

Pendant ce temps, dans le processus de relance de la dernière bulle immobilière, un autre sous-produit désastreux de ce « marché » du logement artificiel est apparu : des dizaines de millions d’appartements et de maisons vides dans tout le pays.

Selon Bloomberg, des recherches en voie d’être publiées montreront qu’environ 22 % du parc immobilier urbain de la Chine est inoccupé, selon le professeur Gan Li, qui dirige la principale étude nationale. Cela représente plus de 50 millions de logements vides.

La raison de la surabondance massive de logements vides : maintenir l’offre à un niveau bas et les prix artificiellement élevés en retirant autant de biens que possible du marché. Cependant, cela fonctionne dans les deux sens, et tandis que cela contribue à stimuler les prix à la hausse alors que l’économie croît et que les spéculateurs inondent le marché du logement d’argent facile, au moment où la tendance se retournera, la flambée de l’offre, quand les biens inoccupés seront bradés, provoquera un mouvement de liquidation panique de logements, ce qui pourrait provoquer le plus grand krach immobilier jamais observé, auprès duquel la bulle immobilière américaine de 2006 paraîtra une plaisanterie.

En effet, comme le note Bloomberg, le « scénario cauchemar » pour les autorités chinoises est que les propriétaires de logements inoccupés se précipitent pour vendre lorsque des fissures commenceront à apparaître sur le marché immobilier, provoquant une spirale auto-alimentée de baisse des prix .

Pire encore, les dernières données d’une enquête réalisée en 2017 suggèrent également que les efforts de Pékin pour freiner la spéculation immobilière – qui, avec le système bancaire parallèle [ou shadow banking, désigne l’ensemble des activités et des acteurs contribuant au financement non bancaire de l’économie, NdT].et la menace persistante de retraits massifs de dépôts bancaires (comme celle évoquée la semaine dernière) est considérée par Pékin comme une menace majeure pour la stabilité financière et sociale – que ces efforts, donc, ont échoué.

« Il n’y a pas d’autre pays où le taux d’inoccupation est aussi élevé », a déclaré M. Gan, de la Southwestern University of Finance and Economics de Chengdu. « En cas de crack sur le marché immobilier, les maisons à vendre vont se répandre en Chine comme une inondation. »

Comment le chercheur chinois a-t-il obtenu ce chiffre inquiétant ? Pour trouver le pourcentage de logements vacants, des milliers de chercheurs se sont répartis dans 363 comtés chinois l’année dernière, dans le cadre de l’enquête sur les finances des ménages chinois, que Gan dirige à l’université.

Gan a déclaré que le taux d’inoccupation, qui exclut les maisons qui n’ont pas encore été mises en vente par les promoteurs, a peu changé par rapport au taux de 22,4% observé en 2013. Et alors que cette étude montrait 49 millions de logements vacants, Gan estime le nombre à « certainement plus de 50 millions d’unités » aujourd’hui.

Pendant ce temps, Pékin – qui est pleinement conscient de ces statistiques, et qui est également conscient qu’une baisse de prix même modeste pourrait être amplifiée instantanément si des millions d’unités « à vendre » arrivent sur le marché en même temps – est inquiet. C’est pourquoi les autorités chinoises ont imposé des restrictions d’achat et une disponibilité limitée du crédit, avec comme résultat de voir l’argent se diriger vers d’autres secteurs. Les hausses de prix généralisées signifient également que des millions de personnes sont exclues du marché, ce qui exacerbe les inégalités.

En fait, le président chinois Xi a déclaré en octobre de l’année dernière que « les maisons sont construites pour être habitées, pas pour la spéculation », et pourtant un quart des logements de la Chine n’est que cela : vide, et sert seulement à amplifier la spéculation.

Même si les maisons de vacances et les demeures abandonnées par les émigrants à la recherche d’un emploi ailleurs expliquent une partie des propriétés désertes, Gan a constaté que les achats d’investissement sont le principal facteur maintenant le taux d’inoccupation à un niveau élevé. Et ce, malgré les restrictions imposées dans l’ensemble du pays pour décourager les achats multiples de logements.

Il y a un autre coût économique à cette frénésie spéculative : la baisse de l’offre exerce une pression à la hausse sur les prix et fait fuir les jeunes acheteurs du marché, selon Kaiji Chen, coauteur d’un article de la Fed intitulé The Great Housing Boom of China.

Et, comme les Américains s’en souviennent si bien, la recherche de logements inabordables à des fins de spéculation a entraîné une nouvelle bulle d’endettement sans précédent : selon Caixin, les prêts hypothécaires personnels en Chine ont été multipliés par sept explosant de 3 000 milliards de yuans (430 milliards $) en 2008 à 22 900 milliards en 2017, selon les données PBOC.

À la fin du mois de septembre, la valeur des crédits immobiliers en cours avait grimpé encore de 18 % en année glissante, pour atteindre le niveau record de 24 900 milliards de yuans, entraînant, comme le note Caixin, la transformation de nombreuses personnes en ce que l’on appelle des « esclaves des emprunts ».

Elle a également entraîné une autre bulle immobilière : la dette hypothécaire résidentielle représente maintenant plus de la moitié de la dette totale des ménages en Chine. Au troisième trimestre, elle représentait 53 % des 462 000 milliards de yuans d’en-cours de la dette des ménages.

Pour l’instant, peu de gens perdent le sommeil à cause de ce qui sera la prochaine grosse bulle immobilière à éclater. Exemple de maison vacante, une villa à la périphérie de Shanghai que les parents de Natalie Feng, 27 ans, ont achetée pour elle. La résidence de deux étages était destinée aux week-ends pour une famille de trois personnes. En réalité, elle est vide la plupart du temps, et Feng dit que c’est trop de tracas de la louer.

« Pour chaque week-end que nous y passons, nous avons d’abord une heure de route et nous devons faire une demi-journée de ménage », dit Feng. Elle a plaisanté en disant qu’elle aimerait parfois que ses parents ne la lui aient pas acheté. Parce que tout appartement qu’elle achèterait désormais serait considéré comme une résidence secondaire, ce qui signifie qu’elle devrait faire une mise de fonds plus importante.

* * *

Ce qui est préoccupant, c’est qu’en dépit de la relative stabilité des prix des maisons, les bases du marché de l’habitation sont en train de se fissurer. Comme le Wall Street Journal, l’a récemment rapporté, début décembre, un groupe de propriétaires a pris d’assaut le bureau de vente de leur complexe de Shanghai, « Central Washington », dont le promoteur, Shanghai Zhaoping Real Estate Development, mettait en vente de nouveaux appartements à un prix moindre que ceux vendus plus tôt dans l’année. Une propriétaire d’appartement a déclaré que les nouveaux prix suggéraient que la valeur de l’appartement qu’elle avait acheté du promoteur en mars avait baissé d’environ 17,5%.

« Il y a des gens qui ont acheté plusieurs maisons qui essaient maintenant d’en vendre une pour rembourser le prêt hypothécaire d’une autre », dit Ran Yunjie, un agent immobilier. Un de ses clients a acheté un appartement l’an dernier pour environ 230 000 $. Pour trouver un acheteur maintenant, le client devrait baisser le prix de 60%, selon Ran.

Dans une démonstration vraiment inquiétante de ce qui se passera lorsque la bulle éclatera enfin, le mois dernier, nous avons relaté que des propriétaires en colère qui ont payé le prix fort pour des unités du projet résidentiel Xinzhou Mansion à Shangrao ont attaqué le bureau de vente Country Garden dans la province orientale du Jiangxi la semaine dernière, après avoir découvert qu’il avait offert des remises allant jusqu’à 30% aux nouveaux acheteurs.

Country Garden cut the selling price at one of its residential developments by 1/3. Those who paid full price smashed the sales office. Similar incidents had happened before, and will again. It’s impossible to remove “the guarantee of principal”（刚性兑付）in China. pic.twitter.com/UxHFODYxmc

— Hao Hong 洪灝, CFA (@HAOHONG_CFA) October 6, 2018

[Country Garden a réduit de 1/3 le prix de vente de l’un de ses projets résidentiels. Ceux qui ont payé le prix fort ont détruit le bureau de vente. Des incidents similaires s’étaient déjà produits auparavant, et se produiront encore. Il est impossible de supprimer « la garantie du capital [la garantie du remboursement complet du capital à l’échéance; NdT] » （刚性兑付) en Chine.]

« La propriété représente environ 70 % du patrimoine des familles chinoises urbaines – une maison est à la fois une richesse et un statut. Les gens ne veulent pas que les prix augmentent trop vite, mais ils ne veulent pas non plus qu’ils baissent trop rapidement », a déclaré Shao Yu, économiste en chef chez Oriental Securities. « Les gens sont tellement habitués à des prix en hausse qu’ils n’ont jamais pensé qu’ils pouvaient aussi chuter. Nous ne devrions pas accroître cette illusion », a ajouté Shao, faisant écho à Ben Bernanke vers 2005.

Mais la plus grande surprise, au final, quand la musique s’arrêtera, sera peut-être que – comme l’a révélé un rapport fascinant du WSJ il y a un an – la crise immobilière en Chine sera probablement bien, bien pire qu’il n’y paraît, car sous la direction de Pékin, plus de 200 villes chinoises ont acheté ces trois dernières années des appartements en surplus à des promoteurs immobiliers et y ont installé des familles venus d’immeubles condamnés et de villages voisins. Le ministère chinois du Logement, qui est à l’origine des achats, a déclaré qu’il prévoit de poursuivre le programme jusqu’en 2020. Cette stratégie, soutenue par les prêts des banques centrales, a permis de secourir les promoteurs immobiliers et de soutenir le marché immobilier.

En d’autres termes, alors que la Chine compte déjà un nombre record de 50 millions d’appartements vides, le nombre réel – si l’on exclut les achats discrets du gouvernement de ses propres stocks excédentaires – est probablement beaucoup plus élevé. Si Trump et Peter Navarro veulent vraiment écraser la Chine dans leur guerre commerciale en cours, ils devraient se concentrer sur la déstabilisation du marché immobilier : le marché boursier chinois était et demeure une distraction.

Pour résumer :

• Il y a en Chine plus de 50 millions d’appartements vacants.

• Les prêts hypothécaires ont été multipliés par 8 au cours de la dernière décennie

• Les prix restent stables grâce aux achats constants de stocks excédentaires par le gouvernement.

• Les prix des logements chutent déjà, certains promotteurs étant obligés de baisser les prix de 30 %.

• Les propriétaires de maisons se révoltent, formant des milices en colère et prenant d’assaut les bureaux des agences immobilières lorsque les prix chutent.

Pour l’instant, la Chine a réussi à maintenir l’illusion de stabilité pour préserver l’ordre social. Cependant, si le ralentissement de l’immobilier s’accélère significativement et que des dizaines de millions de biens vides arrivent soudainement sur le marché, alors l’« insurrection de la classe ouvrière » que la Chine prépare depuis 2014….

… deviendra une réalité du jour au lendemain, avec des conséquences désastreuses pour le monde entier.

Source : ZeroHedge, Tyler Durden, 12-11-2018

Traduit par les lecteurs du site www.les-crises.fr. Traduction librement reproductible en intégralité, en citant la source.

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