[Invité] Moi, gestionnaire d’actifs immobiliers

Un nouveau témoignage du mois d’août… 🙂

Moi, gestionnaire d’actifs immobiliers dans les années 2000, je peux témoigner de mon expérience du fonctionnement de la branche investissement en immobilier d’entreprise.

C’étaient de riches années pour ce secteur d’activité. Les pionniers de cette forme d’investissement régnaient en maître sur la place parisienne. L’idée générale était la suivante : procéder / faire procéder à l’acquisition de bâtiment de stockage (entrepôts) et d’immeubles de bureaux en ayant recours au levier bancaire via des sociétés basées au Luxembourg.

L’intérêt était triple :

• Les taux d’emprunts étaient encore assez hauts, mais sur une pente descendante ;
• C’était un marché de pionniers ou la règle de la rentabilité : loyer / valeur d’achat fonction de la notoriété et de la solidité du bail était la seule règle. La règle de l’emplacement et de la qualité du bâtiment n’était que secondaire ;
• La domiciliation au Luxembourg permet toujours de se soustraire au régime des plus-values moyennant le paiement d’une taxe minime.

C’est ainsi que j’ai été témoins du grand jeu de ponzi qu’était l’immobilier d’entreprise de l’époque. Pour les professionnels les variables de ce type d’opérations étaient plus que favorable. La durée des baux liant les locataires est par défaut longue en France (3 ans / 6 ans / 9 ans). L’indexation des loyers payés se faisait sur l’indice INSEE du coût de la construction ; indice largement porté par la hausse du prix des matières premières. De nombreuses charges étaient mises par défaut au compte du locataire, dédouanant le propriétaire du bon entretien normal de son bien : comme le chauffage, la toiture, etc…

Les grands maîtres des fonds de pension crurent à un nouvel Eldorado. Il suffisait d’acquérir un bien, d’attendre que les taux d’emprunt baissent et de revendre à un nouvel acquéreur pour dégager une confortable plus-value presque nette d’impôt ; sans oublier les loyers perçus entre l’achat et la vente. Toujours plus heureux d’emprunter à des taux de moins en moins élevés, le marché s’est emballé. Les rentabilités sont passées de 12/14% à 5/6% en 5 ans.

Bien entendu une armée d’experts et de conseillers juraient de la pertinence de ces investissements : avocats spécialisés, notaires, agent immobilier, gestionnaires aguerris…

Le saint Graal : la vente de portefeuille comprenant parfois 10-15 immeubles permettait aux investisseurs de contenter l’appétit des fonds de pension à coût de plusieurs dizaines de millions d’euros. Plus besoin d’effectuer le travail de fourmi nécessaire à la bonne marche d’un patrimoine immobilier ; les commissions, le lissage des rentabilités rendaient les acquéreurs fous. Les due-diligence donnaient lieu à d’âpres joutes entre investisseurs, les commissions des interlocuteurs devenaient monstrueuses. Avec du recul, le coté trader prenait le dessus. Les discussions d’épiciers n’étaient plus utiles, le business se faisait avec un bon cigare devant un whisky étoilé.

La profession s’installait dans une délicate alchimie de petits fours, de champagne, allant d’un salon prestigieux à l’autre : Cannes / Paris. L’argent coulait à flot, les fonds de pension collectaient, les banques prêtaient, et les risques étaient largement sous-évalués. Même les particuliers ayant une bonne surface financière se laissaient convaincre par cette apparente facilité. Le climat était tellement rassurant que des engagements du plusieurs millions d’euros se prenaient en quelques heures.

En 2007/2008, le marché, poussé par mille et un mirages, s’est essoufflé avant de se désagréger brutalement avec la fin de Lehmann. Les locataires – les vaches à lait – ont mis fin à de nombreux baux, les fonds propriétaires ont vu la liquidité de leur portefeuille fondre, c’était le grand retour du risque. J’ai compris ce rapport incestueux entre Banques et Immobilier lorsque j’ai vu les queues de clients se former devant certaines banques britanniques. Je savais que ces banques avaient largement joué au jeu de l’immobilier en France. J’ai participé au pillage de ces banques de détail via leur entité d’affaire.

N’oublions pas que les banques sont les collecteurs de l’argent des masses. Lorsqu’elles décident d’engager leur fonds propres dans des opérations, elles ne doivent pas contaminer leurs clients épargnants, elles doivent accepter de prendre leur responsabilité et leur perte. La libre entreprise n’est pas une fin en soi. Le législateur doit veiller à ne jamais se laisser dépasser par la création d’une bulle qu’elle soit immobilière, financière, ou encore sur les matières premières… Le risque doit redevenir la règle, il doit être supporté par l’investisseur. La collusion, les abus fussent-ils légaux, doivent être sanctionnés et punis lorsqu’ils menacent nos équilibres collectifs.

Signé : un lecteur du blog…

P.S. : vous aussi, n’hésitez pas à me contacter si vous avez envie de témoigner avec un regard « d’insider ».